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详解韩国房地产住宅全税租赁制度

2020-6-22 14:17| 发布者: admim| 查看: 463| 评论: 0

摘要: 所谓全税制度是韩国一种独特的房地产租赁的方式,据韩国租赁法典上的解释即按住宅价格的一部分比例(一般为房价的一半)金额抵押给房东,合同期结束后,房东返还抵押金,租客退房,并且合同期内,房东不收房租,租客不 ...
所谓全税制度是韩国一种独特的房地产租赁的方式,据韩国租赁法典上的解释即按住宅价格的一部分比例(一般为房价的一半)金额抵押给房东,合同期结束后,房东返还抵押金,租客退房,并且合同期内,房东不收房租,租客不要利息的一种租赁方式!

全税制度起源于韩国1876年的江华岛条约,当时釜山仁川等港口开航,日本人和当地农村流动人口等原因导致首尔人口迅速增加,形成了住宅租赁的关系者,朝鲜末期全税的价格根据瓦片房和茅草屋的不同价格也不同,一般是房价的一半,租赁期是一年!随后6·25朝鲜战争的爆发和工业化发展过程中,住房紧张的深入化致使韩国全税的租赁制度一直延续至今!

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有人就会问了,为什么租客愿意拿出那么多钱去租一个房子,而不是交首付然后贷款买一套呢?那么在这里华威济州来简单分析下这种制度对房东和租客都有什么好处和租赁是应该注意的风险吧!

首先韩国的个人收入以及所持有的财产直接跟税务及医保挂钩,举个例子,如果一个韩国人持有一套200万民币人的住宅,那么他要比没有房产的韩国人每个月多交1000左右人民币的医保,但享受的医保福利却都是一样的!像首尔釜山等一些城市一套房动辄上千万人民币,再加名下如果有车辆或其他财产的话,可想而知就单单医保这块要多交不少钱,不要说有钱人不差钱,当真正去接触一些有钱人的时候会发现,即使是没有必要的100块他们都不会乱花,而这仅仅是医保的增加,房产税、个人综合税、以及日后卖房子的所产生的增值税也都是一笔笔不小的开支,这也就是为什么之前新闻报道的一些明星大咖都不去买房子而选择这种全税制度租房子的原因,还有车辆主流的租赁方式,这个有点类似国内的弹个车,在韩国就很受追捧,就不单独介绍了,喜欢我的小伙伴可以关注我,下期我会专门写一篇有关韩国车辆租赁的相关文章,记得随时来串门哦!

那么我们言归正传,由于韩国没有户籍制度,韩国年轻人工作等不稳定因素流动性也是很大的,在加上韩国的一般存款利息也不是很高,所以一部分韩国家庭愿意用这种方式减轻子女的一些负担,相比之下,中国的父母真的是天底下最伟大的了。

除了有关金钱之外,在与一些韩国人闲聊的过程中能感受到,他们可能真的不是特别在意房子这个东西,一些女孩也不是一定要求男方结婚一定要有房子和车子,当然如果有那肯定是更好的,但韩国除了金字顶顶端的富豪之外,大部分都是普通人,人均月收入1~2万人民币左右,又有几个年轻人能买得起房子呢?

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纵观国内,房子算是一种投资的商品,近10几年多少富豪是因为早期买了房子赚的第一桶金,韩国的房产每年都以一个很小很小的浮度再增长,有时候遇到危机还会下跌,而且韩国有着一套非常严格的房产税法来控制恶意炒房,比如除第一套住宅外第二套如果不是以居住为目的购买的豪宅就会被政府按每年房价的4%来收取房产税,以及如果买房后不到1年就出售的话会收取高达50%的增值税金,即使超过1年或更长的时间也会最高收取38%的增值税金。

房东拿了这个钱会做什么?对房东有什么好处呢?首先这种肯定是比去银行做抵押贷款来得更快的一种方式了,当然这种正常做投资的这里就不说了,但有一部分人利用这种规则来做差额投资(캡투자),简单的讲就是通过银行贷款的形式购买住宅,然后再将自己的房子以全税的模式租出去,这样几乎就等于自己一分钱不花就买到了一套房子,等租客快到期的时候又会立刻找新的租客还还上一个租客的保证经,自己再慢慢的还贷款,无疑是空手套白狼的最佳手段~不得不感叹韩国人也是会耍小聪明的,哈哈哈~

but.就在本月的17号韩国政府颁布了新的房产政策,对全国韩国69个投机过热地区进行调查并实施包括新买的住宅必须住2年,纯投资目的不允许购买,以及贷款比例上调等相应的措施~以后我会专门做一期新房产发的专题~这里不多介绍了~

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上面也啰嗦了一大堆,那么我们如果去租这种全税的房子要注意什么呢? 第一,确认房东的身份信息,一定要确认是房东本人,这单再插一句,韩国没有单独的房产证,韩国叫房产登记簿,是可以在政府网站上(不需要房东同意只要知道准确的地址就可以)随意下载并查看的,包括这套房子的具体面积,所有者,购买日期,购买金额,甚至是之前有几任房东,什么时候交易的,有没有贷款,抵押等一目了然,所以再确认好房东之后,这才算是完成流程的第一步

第二,保证经一定要打到房东本人的账户,不要用现金或其他方式,不管什么理由,只有打到房东本人的账户才会为以后的纠纷创造有利的条件~

第三,就是一定要让房东给你做一个财产保全,就是在他的房产登记簿上显示你有一笔钱压在这套房子上了,这样别人再查看这套房子的房产证的时候就显示房东欠你这笔保证经,同时如果房东不与你解除这个财产保全的话,也是无法交易这套房子的~记住这点一定一定要做!

第四,看这套房子没有贷款,或其他抵押,这个之前说过,自己打印张房产登记簿就可以确认的,个人建议最好是去租没有任何贷款和抵押的房子,这样如果房东因生意失败等原因破产的话,你是第一顺位赔偿人,反之,如果是第二或第三顺位的话,到你这就可能不剩什么钱了,所以当房东以一个比较低的全税价格诱惑你时,一定要查看清楚是否有无贷款或其他什么的金融质押!

最后,如果真的是小白的话,最好建议找一个中介来全程服务是最方便的, 韩国正规的中介还是很靠谱的~很靠谱的!

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